37회 공인중개사 독학 합격 전략, 36회 결과 분석부터 10개월 로드맵까지 총정리

36회 시험에서 공법 난이도가 극상을 기록한 가운데, 2026년 37회 공인중개사 시험을 독학으로 준비하는 분들을 위한 과목별 전략과 현실적인 학습 플랜을 정리했습니다.

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36회 공법 난이도 '극상', 37회는 어떻게 대비해야 할까

2025년 10월에 치러진 36회 공인중개사 시험 결과가 발표되었습니다.

1차 과목은 최근 10년 중 가장 쉬웠다는 평가를 받았지만, 2차 부동산공법은 극상 난이도 문제가 18문제나 출제되며 여전히 과락의 늪으로 작용했습니다.

이 패턴이 37회에 어떤 영향을 줄지, 그리고 지금부터 어떻게 준비해야 하는지가 핵심입니다.

37회 시험은 2026년 10월 말 시행이 유력합니다.

지금 시작하면 약 10개월, 전략적으로 접근한다면 동차 합격도 충분히 가능한 시간입니다.

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36회 시험 결과 분석, 37회 전략의 출발점

37회를 준비하려면 36회에서 무슨 일이 있었는지 정확히 파악해야 합니다.

출제 경향은 반복되기도 하고, 반대로 조정되기도 하니까요.

36회 과목별 난이도 평가

EBS와 주요 학원의 공식 총평을 종합하면, 36회 시험은 과목별 양극화가 극명했습니다.

과 목	난이도	특 징	37회 전략
부동산학개론	쉬움	기본 개념 중심, 계산문제 평이	고득점(85점+) 목표
민법	쉬움	35회 대비 완화, 판례 기본형	80점+ 확보
중개사법	보통	예년 수준 유지	평균 끌어올리기 전략과목
부동산공법	극상	극상/상급 문제 18개 출제	55~65점 방어, 과락 주의
공시법	쉬움	법조문 기본기 중심	75점+ 목표
세법	보통	함정문제 일부 출제	70점+ 안정권

 

핵심은 부동산공법입니다.

36회에서도 공법은 과락 주의 과목으로 남았고, 이 추세는 37회에도 이어질 가능성이 높습니다.

공법을 어떻게 다루느냐가 합격과 불합격을 가릅니다.

최근 3개년 합격률 추이

회 차	1차 합격률	2차 합격률	특 징
34회(2023)	20.44%	23.07%	전반적 어려움
35회(2024)	15.08%	30.90%	1차 역대 최저
36회(2025)	발표 대기	발표 대기	1차 쉬움, 2차 공법 극상

 

35회에서 1차 합격률이 15.08%로 역대 최저를 기록한 후, 36회 1차는 난이도가 크게 완화되었습니다.

이런 조정 패턴을 고려하면, 37회 1차도 평이하게 유지될 가능성이 있습니다.

다만 2차 공법은 계속 어렵게 출제되는 추세이므로 방심은 금물입니다.

37회 예상 일정

구 분	예상 일정
시험 공고	2026년 1월 중
원서접수	2026년 8월 초~중순
시험일	2026년 10월 31일(토) 유력
합격자 발표	2026년 11월 말

 

공식 일정은 큐넷(Q-Net)에서 2026년 초에 공고됩니다.

지금 시작하면 약 10개월 준비 기간이 확보됩니다.

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과목별 난이도와 전략적 공부 순서

공인중개사 독학 실패의 가장 큰 원인은 과목 순서를 잘못 잡는 것입니다.

6과목을 어떤 순서로, 어떤 비중으로 공략할지가 합격을 좌우합니다.

전략과목 vs 방어과목 구분

모든 과목을 똑같이 공부하면 비효율적입니다.

36회 결과를 반영해 과목을 두 그룹으로 나눠야 합니다.

전략과목 (고득점 타겟)

부동산학개론과 중개사법은 80점 이상을 목표로 삼아야 합니다.

36회에서 학개론은 기본 개념 중심으로 출제되었고, 중개사법은 범위가 좁아 기출 반복만으로도 고득점이 가능합니다.

이 두 과목에서 점수를 확보해야 공법에서 다소 낮은 점수를 받아도 평균 60점을 넘길 수 있습니다.

방어과목 (과락 방지)

부동산공법은 55~65점 방어가 현실적인 목표입니다.

36회에서 극상 난이도 문제가 18개나 출제된 점을 감안하면, 공법에서 80점을 노리는 건 시간 대비 효율이 떨어집니다.

대신 과락(40점)만 피하고 평균에 기여하는 수준으로 관리하는 게 전략적입니다.

권장 공부 순서

독학 수험생에게 가장 효율적인 순서는 다음과 같습니다.

1단계: 민법 (5~6주)

민법을 가장 먼저 공부해야 하는 이유가 있습니다.

공시법의 부동산등기법을 이해하려면 물권 개념이 필수이고, 중개사법의 계약 관련 조항도 민법 기초 위에서 이해됩니다.

36회에서 민법 난이도가 완화되었으므로, 기본 개념과 핵심 판례에 집중하면 80점 확보가 가능합니다.

2단계: 부동산학개론 (3~4주)

이해와 암기가 균형 잡힌 과목입니다.

계산문제가 매년 출제되므로 공식 암기와 문제 풀이 연습이 필요합니다.

36회에서 계산문제가 평이하게 나왔으므로 기출 유형만 완벽히 익히면 고득점이 가능합니다.

3단계: 부동산공법 (7~8주)

가장 많은 시간을 투자해야 하는 과목입니다.

다른 과목의 1.5~2배 시간이 필요합니다.

국토계획법, 건축법, 농지법이 핵심이고, 용도지역·용도지구 구분, 건폐율·용적률 기준 등 숫자 암기가 관건입니다.

36회에서 극상 문제가 많이 출제되었으므로, 기본기를 탄탄히 하되 너무 깊이 파고들지 않는 게 효율적입니다.

4단계: 중개사법 (3~4주)

암기 위주 과목이라 독학으로 충분히 커버 가능합니다.

숫자 조합(3/3, 1/1, 500만원, 100만원 등)을 체계적으로 정리하면 80점 이상도 가능합니다.

범위가 좁고 기출 반복률이 높아서 평균 끌어올리기 전략과목으로 활용하세요.

5단계: 공시법 + 세법 (4~5주)

공시법은 민법을 먼저 공부했다면 등기법 파트가 훨씬 수월합니다.

36회에서 법조문 기본기 중심으로 출제되었으므로 조문 정리에 집중하세요.

세법은 시험 4~6주 전 집중 암기로 단기 고득점이 가능합니다.

다만 36회에서 함정문제가 일부 출제되었으니 지문을 꼼꼼히 읽는 연습이 필요합니다.

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기출문제 중심 학습법, 이것이 핵심이다

공인중개사 시험의 80%는 기출에서 반복 출제됩니다.

기본서를 10회독 하는 것보다 기출을 3회독 하는 게 합격에 훨씬 효과적입니다.

대부분의 수험생이 범하는 실수

많은 수험생이 이런 순서로 공부합니다.

1. 인강 풀코스 수강 (전체 시간의 40%)
2. 기본서 정독 반복 (전체 시간의 40%)
3. 기출문제 풀이 (전체 시간의 10%)
4. 모의고사 (전체 시간의 10%)

이 방식의 문제는 기본 개념 학습에 너무 많은 에너지를 소비한다는 겁니다.

머리로는 알겠는데 문제에서 어떻게 활용되는지 감이 없는 상태로 시험장에 들어가게 됩니다.

지문 교정법: 기출 활용의 핵심

상위 합격자들이 공통적으로 활용하는 방법이 지문 교정법입니다.

STEP 1
: 기출문제를 풀면서 틀린 지문을 체크합니다.

STEP 2
: 틀린 지문을 바른 지문으로 수정해서 노트에 정리합니다.

STEP 3
: 왜 틀렸는지, 어떤 함정이 있었는지 분석합니다.

STEP 4
: 수정한 지문들을 반복해서 읽으며 암기합니다.

 

예를 들어, "건축허가를 받으려면 시장·군수의 허가를 받아야 한다"가 틀린 지문이라면, "건축허가를 받으려면 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다"로 수정해서 정리하는 겁니다.

이렇게 하면 출제자의 함정 패턴을 파악할 수 있습니다.

과목별 기출 활용 팁

민법: 판례 문제가 핵심입니다.

기출에 나온 판례는 지문만 바꿔서 재출제되는 경우가 흔합니다. 판례 결론과 근거를 함께 정리하세요.

부동산학개론: 계산문제 유형이 정해져 있습니다.

수익환원법, 원리금균등상환, 투자분석 공식만 완벽하게 익히면 해당 파트 만점 가능합니다.

부동산공법: 숫자가 핵심입니다.

면적 기준, 기간, 벌금 등 기출에서 반복되는 숫자를 표로 정리하면 암기 효율이 올라갑니다.

36회에서 극상 문제가 많았지만, 기본 숫자 문제는 여전히 출제됩니다.

중개사법: 기출 범위가 좁고 반복률이 가장 높습니다.

5개년 기출만 완벽하게 정리해도 70점 이상 확보됩니다.

세법: 세율과 공제 금액은 매년 바뀔 수 있습니다.

반드시 2026년 최신 개정 내용을 반영한 자료로 공부하세요.

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지금 시작하면 10개월, 현실적인 학습 플랜

2025년 12월 현재, 37회 시험까지 약 10개월 남았습니다.

상황별로 현실적인 준비 기간과 스케줄을 정리합니다.

상황별 준비 기간

유형	권장 기간	일일 학습시간	동차 합격 가능성
전업 수험생	6~8개월	6~8시간	높음
직장인	10~12개월	2~3시간	중간
36회 1차 면제자	6~8개월	3~4시간	높음
36회 불합격 재도전자	6~8개월	4~5시간	높음

 

직장인이라면 지금 시작해서 10개월 풀로 활용하는 게 현실적입니다.

하루 2시간을 꾸준히 확보하는 게 주말에 10시간 몰아서 하는 것보다 효과적입니다.

10개월 로드맵 (12월 시작 → 10월 시험)

기간	학습 내용	핵심 포인트
12월~1월	민법 기본 강의 + 기출 1회독	물권·채권 개념 확실히
2월~3월	부동산학개론 + 민법 복습	계산문제 공식 암기
4월~5월	부동산공법 집중 학습	가장 많은 시간 투자
6월~7월	중개사법 + 공시법	암기 과목 본격화
8월	세법 집중 + 전 과목 기출 2회독	원서접수 시기
9월	기출 3회독 + 오답노트 정리	취약점 집중 보완
10월	모의고사 + 최종 정리	시간 배분 연습

직장인을 위한 시간 활용법

출퇴근 시간에 인강을 듣고, 저녁이나 주말에 문제 풀이를 하는 방식이 효율적입니다.

1.5~1.8배속으로 강의를 들으면 시간을 절약할 수 있습니다.

아침 출근길 (30분~1시간)
: 전날 학습 내용 복습, 요약 노트 읽기

점심시간 (30분)
: 기출문제 10문제 풀이

저녁 퇴근길 (30분~1시간)
: 인강 수강 (1.5배속)

저녁 자투리 (1시간)
: 기출 오답 정리, 암기

주말 (4~6시간)
: 새로운 단원 학습, 모의고사

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36회 탈락자와 신규 수험생을 위한 맞춤 전략

36회 탈락자: 같은 방식으로는 같은 결과가 나온다

36회에서 아쉽게 탈락했다면, 학습 방법 자체를 점검해야 합니다.

1차 탈락자

: 36회 1차는 쉬웠음에도 탈락했다면 기본기가 부족한 겁니다.

인강에만 의존하지 말고 기출 중심으로 전환하세요.

특히 민법 판례와 학개론 계산문제를 집중 보완해야 합니다.

2차 탈락자 (1차 면제)

: 면제는 37회까지 유효합니다.

올해가 마지막 기회입니다.

과락이 났던 과목에 전체 학습시간의 40%를 투자하세요.

공법에서 과락이 났다면 국토계획법과 건축법 숫자 암기를 처음부터 다시 정리해야 합니다.

동차 탈락자

: 시간 배분이 문제였을 가능성이 높습니다.

6과목을 균형 있게 가져가되, 공법에 더 많은 시간을 배분하세요.

그리고 전략과목(학개론, 중개사법)에서 확실하게 점수를 확보하는 방향으로 수정하세요.

신규 수험생: 흔히 하는 실수 5가지

처음 공인중개사 시험을 준비한다면 이런 실수를 피해야 합니다.

실수 1: 모든 과목을 균등하게 공부한다
→ 과목별 난이도와 배점을 고려해 차등 배분해야 합니다.

실수 2: 이론만 반복하고 기출은 나중에 푼다
→ 기본 강의 1회 수강 후 바로 기출 병행이 효율적입니다.

실수 3: 요약집으로 시작한다
→ 기본서로 개념을 잡은 후 요약집을 활용해야 합니다.

실수 4: 구판 교재를 사용한다
→ 특히 세법, 공법은 2026년 최신판 필수입니다.

실수 5: 인강만 믿고 문제를 안 푼다
→ 인강은 개념 이해용, 합격은 문제 풀이에서 결정됩니다.

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독학 vs 인강, 현실적인 선택 가이드

과목별 독학 가능 여부

과목	순수 독학	인강 권장 여부
부동산학개론	가능	계산문제 파트만 수강
민법	어려움	기본 강의 필수
중개사법	가능	선택
부동산공법	매우 어려움	기본 강의 강력 권장
공시법	어려움	등기법 파트 수강 권장
세법	가능	선택

 

민법과 공법은 인강 수강을 강력히 권장합니다.

법 과목은 기본 개념 없이 독학하면 평면적·단순 암기에 치우쳐 응용 문제에서 무너집니다.

특히 36회에서 공법 난이도가 극상이었던 점을 감안하면, 공법만큼은 전문 강의를 듣는 게 효율적입니다.

비용 최소화 전략

예산이 부담된다면 무료 자원을 적극 활용하세요.

무료 강의: EBS 공인중개사, 유튜브 기출해설 강의

무료 기출: 큐넷 홈페이지 → 자료실에서 역대 기출 다운로드 가능

최소 비용 조합:

- 기초서 2권 (1차/2차): 약 5만원
- 기출문제집 2권: 약 4만원
- 합계: 약 10만원 이내

 

풀패키지 인강 없이 합격하는 사람은 많습니다.

핵심은 교재 수가 아니라 회독 수입니다.

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자주 묻는 질문 5가지

Q1. 36회가 어려웠으니 37회는 쉬워질까요?

1차는 쉬워질 가능성이 있습니다. 36회 1차가 이미 쉬웠고, 이 추세가 유지될 수 있습니다. 하지만 2차 공법은 계속 어렵게 출제되는 추세입니다. 쉬워질 거라 기대하지 말고, 어려워도 합격할 수준으로 준비하세요.

Q2. 공법 양이 너무 많아서 포기하고 싶어요

공법 포기는 과락 위험을 높입니다. 대신 선택과 집중 전략을 쓰세요. 국토계획법(40%)과 건축법(30%)에 집중하고, 농지법·산지법은 기출 빈출 부분만 정리하세요. 완벽주의보다 과락 방지가 목표입니다.

Q3. 세법을 포기해도 될까요?

비효율적인 선택입니다. 세법은 분량이 적고 단기간 고득점이 가능합니다. 12문제짜리 등기법을 버리고 16문제짜리 세법을 챙기는 게 점수 확보에 유리합니다.

Q4. 1차 면제인데 2차만 집중하면 되나요?

네, 하지만 면제는 37회까지입니다. 2차 3과목(공법, 중개사법, 공시법+세법)에 집중하되, 공법에 가장 많은 시간을 배분하세요. 36회 2차 합격률이 높았던 점을 감안하면, 제대로 준비하면 충분히 합격 가능합니다.

Q5. 동차 합격이 현실적으로 가능한가요?

가능합니다. 다만 6과목을 한 번에 준비해야 하므로 6개월 이상 전업, 또는 10개월 이상 직장인 병행이 필요합니다. 35회 동차 합격자가 4,372명(전체 합격자의 28.6%)이었습니다. 전략적으로 접근하면 충분히 가능한 수치입니다.

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정리: 37회 합격을 위한 핵심 체크리스트

항 목	내 용
시험 예상일	2026년 10월 31일(토)
남은 기간	약 10개월 (12월 기준)
공부 순서	민법 → 학개론 → 공법 → 중개사법 → 공시법 → 세법
전략과목	학개론(85점+), 중개사법(80점+)
방어과목	공법(55~65점), 과락만 피하기
핵심 전략	기출 중심 + 지문 교정법, 최소 3회독
인강 필수 과목	민법, 공법

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• 원서접수·기출문제: 큐넷 공인중개사
• 무료 강의: EBS 공인중개사

36회에서 아쉬웠던 분들, 올해 새로 시작하는 분들 모두 37회에서는 좋은 결과 있길 바랍니다.

공인중개사 시험은 40%를 틀려도 합격하는 구조입니다.

전략과목에서 점수를 확보하고, 공법에서 과락만 피하면 됩니다.

10개월, 제대로 된 순서와 방법으로 준비한다면 독학으로도 충분히 합격할 수 있습니다.